精装房引发维权震荡,建议政策落地缓行,装修这活儿开发商搞不好!
栏目:行业新闻 发布时间:2018-07-26

从2017年开始,全装修成品住宅政策落地,称得上紧锣密鼓。

有些省市的政策明确规定了,到2020年前后,核心城区的全装修成品住宅要达到100%全覆盖。

算下时间账,2020年就在眼前,离2018年不到2年时间了,要做到100%的覆盖,难度不是一般的大。

凡是冒进者,必然要出问题。

果不其然,最近三年里,精装房维权一浪高过一浪。

武汉、成都、长沙、上海、青岛、北京、江苏太仓等城市,都出现了集体性维权,而且涉及的开发商不乏一线大牌,比如万科、中海、碧桂园、融创、绿地等。

尤其是成都最近爆发的集中性维权,大热的天,那么多人跑到房管局大厦外面提诉求,社交媒体上民意沸腾,值得我们重视再重视,放到战略高度加以重视!

房子这事儿,对中产与低收入阶层来讲,那就是天大的事,把6个钱包都掏空了买的房子,结果却是千疮百孔,而且还白白多掏了钱,换位思考,谁能接受?

没人能接受!

据大材研究了解,各地精装房出现的问题,存在明显的共性,比如:

质量差,刚装修完就出现了裂缝、漏水等问题;装修材料品牌差,或者不公开品牌和型号;样板间不开放;工期拖延;装修价格与档次、质量不匹配等等。

按照如今的这个质量问题与民意反弹,成品住宅的政策落地建议缓行,摸索出更成熟的经验,并且监管机制理顺后,再普及,也许是上策。


这个成品住宅政策的初衷本来是好的,背后的逻辑至少有两点考虑:

 减少建筑垃圾、粉尘和持续的噪音污染。

以前清水房交付的小区,大家可能会在装修噪音与污染中,度过5、6年时间,有的房子可能空了10年才装修。

现在上来就收到水电改造好了、墙地面弄好了的房子,配家具家电就够了,自然避开了污染。

❷ 抑制投资,激活闲置的住房资源,或多或少有这个作用。

清水房价格会便宜点,有的投资者买到手,不会装修的,等房价上涨到合适的地步,转手倒卖,赚差价。所以有一些毛坯房就空在那里,不住人,不出租。

现在成品房呢,基本的居住功能有了,水电、厨卫、墙面、地面都是搞好了的,简单配一些家具家电就可以出租,即使是投资者,也可能把房子放到市场上出租。

但问题是,开发商连毛坯房都没搞好,现在又被硬推到全装修成品住宅的舞台,有点赶鸭子上架的感觉。

说句不客气的话,他们根本不知道该如何表演。看看清水房时代,房子交付后的投诉就不少。更别说让开发商弄装修了,投诉翻几番都在意料之中。

开发商不懂表演,不懂得兼顾装修品质,天生的逐利本能,他们非常清楚怎么赚钱,每平方几百块的装修,在他们的策划下,直接翻几个筋斗,少则报价每平1500,多则往3000的高位顶。

我们抽取成都的几个例子,成都双流中海右岸有业主反映,装修费33万多,平均下来装修标准大概是3000元每平,中海没公布产品型号与价格。依然是成都吉龙一街的朗基和今缘,3000的精装标准,材料标准不清楚,味道大。



武侯区的中粮祥云里二期,装修总价30多万,但样板间产品无标识、无品牌。天府新区的滨江和城,合同里存在大量霸王条款,不忍目睹,大家网上去搜出来看。

再看北京,去年10月份的时候,通州富力中心500多套商务型公寓交房,业主投诉没有达到精装交付标准。广州黄埔区的实地常春藤3期,精装房出现空鼓、门窗损坏、屋内漏水等问题。

江苏太仓碧桂园48位业主投诉,精装修情况与宣传有巨大差异。去年10月海阳市碧桂园十里金滩项目,出现精装新房被施工人员当仓库,墙体1/4面积出现脱落,灯具损坏等诸多情况。

同年,泸州市碧桂园被投诉精装房存在劣质装修问题。更夸张的是,亳州市碧桂园项目因信访投诉较多,被当地部门叫停整改。

据公开报道,南京溧水区域的碧桂园翡翠台精装修偷工减料,实际装修与物价局备案不符,有业主爆料称,精装减配,宣传时的消毒柜净水系统都没有。



青岛的鲁商蓝岸丽舍璟园小区,精装房,多户业主遇到麻烦,包括地砖、墙砖出现破裂、空鼓;地板上翘、门锁不好用;厨房、卫生间上下水未接通;热水器地线未接;壁纸发霉。 有些家庭只好拆毁,重新装修。

央视网有一条视频是,哈尔滨的富力江湾新城精装房屋,声称综合装修标准6000元每平,有业主检查出了一百多处问题,维权一年仍无说法。

同样的事情举不完,太多了。跟以前清水房维权完全不一样的是,精装房动辙就是整个楼盘都出问题,都在维权。而清水房时期,大多数时候也就是墙面空鼓需要补、存在漏水现象等等,由于是清水,后期修补也相对轻松。而精装房的后期整改,难度大了许多。

业主又不是傻的,一看你那装修质量,市场上随便一打听,就知道被坑了。原来毛坯房时代,几百块钱的货,现在却要多花几倍的钱,换谁能干。

为什么现在要多花钱,还不是因为成品住宅引发的。

再说维权这事儿,跟装修公司维权还要顺利方便一些,尾款至少可以拒付,还可以在装修过程中盯紧点,质量多少会有一些保障。

现在都是成品住宅,要么是全款,要么有贷款,没有压尾款的制度。而且装修过程中,业主完全没法跟进。只要政府监管不到位,惩罚措施不给力,再加上开发商追逐利润、忽略品质,房子的事儿必然会做砸。

结果非常尴尬,一方面装修质价不等、多算面积,甚至出现漏水开裂等质量不过关的问题,引发普遍性维权。另一方面,一些人对装修不满意,敲了重装,其实还是在浪费资源,并没有实现政策初衷。


我在这里要澄清一个概念。

有些人将成品住宅视为精装房,其实概念弄错了, 现在政策里规定的全装修成品住宅,其实并不是我们理解的精装房。

成都市建委有一个回复是:

所谓成品住宅,是指房屋所有功能空间的固定面铺装或涂饰完成,套内管线及开关插座、厨房卫生间设备安装到位,基本达到入住条件的住宅。

上海的定义是:

新建住宅交付使用前,套内和公共部位的固定面、设备管线及开关插座等全部装修并安装完成,厨房和卫生间的固定设施安装到位的住宅。

其实各地都一样,政策推行的成品住宅,它是不包括床、床垫、沙发、桌椅、书柜、衣柜等家具的,更不包括洗衣机、冰箱等家电。而精装房,它是要包括家具的,相当于达到拎包入住的标准。

据大材研究了解,至少有北京、山东、四川、上海、浙江、海南、河南、海南、陕西、江西、湖北等11个省市或者所辖省会城市,都已推出成品住宅政策。

纵览各项政策,对新建住宅的全装修比例大多要求是,2020年前后,核心城区要做到100%全覆盖。就连县城也有比例要求,比如河南的要求是占比60%。

按道理,这种装修标准并不难搞定,那么,开发商为什么就是搞不好呢?

大材研究分析认为,背后估计有几个原因:

❶ 在高地价,还有限价的大背景下,开发商为了寻求利润,从装修入手捞钱。精装也就成了“惊装”,一套房子在装修这块抠几十万,一个楼盘加起来相当可观。

❷ 开发商找的装修公司,很多都是中小公司,本身缺乏成熟的装修经验,加之承包价格压得很低,项目经费少,自己又要留利润,用到装修项目上的预算自然更少了,怎么可能把事做好。

做完项目后,这些公司可能直接注销,因为不想承担后面的维修。

❸ 一个楼盘,竣工后投入装修的房子少则几百套,多则几千套,批量装修的难度很大,一般的中小公司根本搞不好,即使一些大型的装修公司,一次接几百套房子的装修,同样是挑战。

加之工期往往跟得紧,工人根本没时间打磨施工细节,装修效果自然粗糙。

❹ 这几年房价多多少少都在往上窜,开发商吃准了一点,就是购房者不会退房,不过就是情绪爆发了,闹一闹想得到一些好处。

开发商的招式是现成的,那就是“若不满意,全款退房”。这种心态也会影响开发商对装修质量的重视程度。

房子是一个特殊商品,它的供应量不是无限的,价格也一直处于波动状态,如果是以当前市场价格退房,估计开发商就不会这么轻松了。 

市场上有一种观点是,觉得现在业主买的限价房,比较划算,可能入手就升值几十万。没必要因为装修的问题去折腾。

我觉得这观点太扯了,房子作为一个供应量有限的商品,一二线城市的需求量又相当大,并且这个需求在持续增长,如果任由市场炒作,问题会变得非常严重,它的价格会一直往上窜,必然不利于民众的获得感。

限价限购是控制炒房,并且减缓房价上涨的有效手段。一方面保障开发商有一定的利润,另一方面让更多刚需可以买到房子。但这不意味着房子就可以出问题,更不意味着装修质量就可以乱搞。 


客观来讲,成品住宅这事儿,咱们政府的手伸得有点长,真没必要硬性规定由开发商负责基本装修。

本来开发商把房子修起来,符合质检标准后,卖给业主,交房。然后由业主自主装修就行,顺理成章的事儿,偏偏要横插一手,结果闹成现在这样。不该背的锅,自己也背了。

或者即使推行成品住宅,也应该把模式跑通、经验成熟之后,再广泛推行。

政策初衷是环保与节能,但是,装修质量不达标,细节处理粗糙,有多少业主会敲掉重装,或者做局部修补,这同样是浪费资源,制造污染,政策所描绘的美好愿景自然成为泡影。

关键点是,这项政策配套的监管与赔偿机制没弄好,比如:

成品住宅装修材料的品牌清单、产品清单、保修期、质保期,以及装修施工的外观效果等,都应该有非常严格的明细标准与违约惩罚措施。

现实情况是,成品住宅政策出了,还给了明确的推行时间表,几乎就是强制在推行。装修这块的条款很模糊,开发商的活动空间非常大,经不起业主的推敲,经不住市场检验。

✔ 大材研究创始人邓超明建议,如果继续推行成品住宅政策,有必要将装修条款进一步细化,品牌知名度、产品型号及定价等,都应该有明确的指导。同时,可以考虑引进更严格的惩罚机制,比如无理由退换货,按市场价变化补差价,或者假一赔三等,可能对提升“装修质价对等”会有帮助。

反观现在的装修市场,在互联网力量的冲击下,改善还是比较明显的。把房子交给互联网装修平台,或者委托一些品牌型装修公司施工, 往往能够享受到相当不错的服务,比如:

个性化装修设计、免费出效果图、装修材料自己选、全过程视频监控、先装修后付款、20%装修款第三方监管等等。

与装修行业不断改善的施工质量、客户服务相比较,成品住宅被甩了几条街。

当然,业主自己装修,也可能遇到装修公司跑路的情况,这主要是遇人不淑,就跟买了烂尾楼一样,简直是没办法。如果选择那种稳健的老品牌,网上口碑不错的装修公司,这方面问题不大。

大材研究注意到另外一起现象,在网上查看了一些业主的投诉意见,还有主管部门的回复后,觉得业主的诉求其实很正常,反倒是官方回复值得商榨。

▲ 比如人民网地方领导留言板上,已有5条跟“成都精装房”有关的提问,如果只搜索“精装房”,则有数条相关的投诉,大多围绕装修质价不对等、质量差、开发商不整改等问题。

其中一条“成都精装房问题已不容忽视”中,一位业主明确提到双流中海右岸的3000装修费过高、质价不对等、不公布产品型号、公摊也按装修价格计费等。

但官方回复却是“协商不成可通过诉讼途径解决”。之后作者的评价是“不满意”,并提出了质疑:作为成品房的批复部门,管理部门,监督部门你们有什么用?所有的事情都需要法律来解决的话,政府部门大可以精兵减部。





客观来讲,成品住宅由政府力主推行,政策的制定方是公权力机关,因为政策的推行,导致老百姓要比以前多付出购买成本,要多花钱,而买的东西还不好,问题的根源在政策,自然也得主管部门出来解决,而不是简单用一句诉诸法律推掉。

总之一句话,装修这活儿开发商搞不好,如果要让开发商做,至少考虑再补充四点配套政策:

➀ 装修标准再明细化,根据市场行情做出定价指南,要求引进品牌型装修公司。

➁ 留一笔装修尾款作为押金,业主满意后才能支付。

➂ 提高质量违约的惩罚力度。

➃ 明确主管部门,在主管部门调解定案后,如果依然无法达成和解,再走起诉途径。


愿精装变金装,天下无维权!